Para as pessoas que estão planejando comprar um imóvel e podem esperar para fazer uso do bem, o consórcio pode ser uma boa alternativa, mas cada pessoa deve ser analisar seu caso individualmente. O produto acaba sendo mais atrativo que o financiamento habitacional, porque nele não há cobrança de juros, embora exista a cobrança da taxa de administração. Com o aumento das taxas de juros e do valor da entrada – agora, pela Caixa Econômica Federal, é necessário pagar 50% do valor do imóvel –, o consórcio volta a ser visto como uma alternativa bastante viável.
O diretor executivo do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em Rondônia, José Carlos Lino Costa, confirma que a busca pelos consórcios imobiliários têm sido vista como uma opção interessante para alguns candidatos à casa própria. Para isso, ele se fundamenta em dados da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac). Segundo a instituição, O número de adesões registrado em março mostrou crescimento de 6,9% em relação ao de fevereiro e 1% sobre janeiro, com o acumulado do período alcançando 588 mil novas cotas. Na comparação entre os primeiros meses deste ano com o mesmo período do passado, chegou a 6,35 milhões de consorciados, contra os 5,87 milhões anteriores.
José Carlos Costa explica que o consórcio é uma união de pessoas em um grupo fechado com a finalidade de formar uma poupança (fundo comum) e com ela adquirir bens ou serviços, construir ou reformar imóveis. “Fechado o grupo, os consorciados pagarão uma prestação mensal, composta de uma parcela do fundo comum, que corresponde ao valor do bem dividido pelo número de parcelas; fundo reserva; taxa de administração (varia em torno de 12 a 20%); e um possível seguro contra morte, invalidez e até perda de emprego”, conta.
A contemplação do consórcio poderá ocorrer através de sorteio ou lance, assinala o advogado. “No sorteio, o consorciado concorrerá com os demais integrantes do grupo, e a contemplação será aleatória, no sistema de lance, o consorciado oferece uma espécie de adiantamento das prestações vincendas e será contemplado aquele que oferecer o maior lance”, diz o diretor executivo do escritório de representação da ABMH em Rondônia.
Se o consorciado pretende optar pelo lance, José Carlos Costa alerta que é bom ter cuidado com dois pontos: lance embutido e forma de apuração do lance vencedor (para grupos com carta de crédito de valores diferentes). “Alguns grupos de consórcio permitem a utilização de parte da carta de crédito como lance (modalidade conhecida como lance embutido). Nesses grupos, indubitavelmente, o valor do lance é maior que nos grupos que não oferecem tal possibilidade. Com isso, o valor utilizado pelo consorciado para a compra do bem é percentualmente menor (considerando o valor da carta de crédito como um todo), e como a taxa de administração e demais encargos incidem sobre o total da carta de crédito, o custo efetivo total aumenta”, explica.
Caso o grupo possua cartas de crédito com valores diferentes, o lance vencedor deve ser o que represente o maior percentual da própria carta de crédito, e não o maior valor absoluto. “Por exemplo: num grupo com cartas de crédito de R$ 50 mil a R$ 100 mil, um lance de R$ 10 mil pode representar de 10 a 20% do valor total da carta. Assim, se o critério for valor absoluto, o detentor da carta de R$ 100 mil que optar por um lance de 10% do valor de sua carta (R$ 10 mil) será contemplado, mesmo que o detentor da carta de crédito de R$ 50 mil ofereça um lance que represente 15% de sua carta de crédito (R$ 7.500)”, esclarece.
José Carlos Costa conta que o valor da carta de crédito e das parcelas é corrigido com base no valor do bem/serviço ou da inflação, que ocorre, em geral, uma vez por ano, utilizando os índices oficiais, em geral INCC, IGP-M ou INPC, e hoje estão em torno de 7% ao ano. “As prestações (e o valor da carta de crédito) aumentam com o passar dos anos. Por isso, o consórcio também é considerado uma espécie de poupança, que em 10 dez anos poderá ter sido reajustada em 100%. Por outro lado, os primeiros contemplados do grupo pagarão uma parcela correspondente ao valor atualizado do bem/serviço, embora tenham recebido uma carta de crédito em valor inferior no momento da contemplação.”
Quem optar pelo consórcio deve tomar alguns cuidados:
- Nunca acredite em promessas de ganhos fáceis ou em vantagem excessivas
- Compre somente de administradoras conceituadas
- Verifique junto ao Procon, ABAC (Associação Brasileira das Administradoras de Consórcios) e ao Banco Central a idoneidade da empresa (o BC disponibiliza em seusite um ranking com as campeãs de reclamações)
- Não acredite em promessas que não estejam no contrato
- Leia com muita atenção o contrato antes de assiná-lo, se necessário consulte um especialista
- Não compre consórcio contemplado sem antes conferir a informação na administradora, a prova da contemplação é a carta de crédito
- Caso pretenda adquirir o bem por lance, fuja dos contratos que oferecem o chamado lance embutido, nada mais são que uma forma de dilatar a taxa de administração
- Nunca comprometa mais que 20% do seu orçamento no pagamento das prestações, pois elas certamente vão aumentar no decorrer do consórcio, e até ser contemplado o consorciado provavelmente arcará com o aluguel (no caso de adquirir ou construir um imóvel)
- Compare o custo efetivo total do consórcio ao de um financiamento.
Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 11 estados, além do Distrito Federal e presta consultoria jurídica gratuita.
Dr. José Carlos Lino Costa
Diretor executivo (ABMH/RO)
